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Los súper atraen la inversión de grandes fortunas

Mercadona en la calle Pizarro en Vigo. A. VILLAR

Con la inquietud derivada de una parálisis de año y medio de pandemia, los inversores otean el mercado en busca de propuestas hacia las que movilizar el capital y han encontrado una buena oportunidad en el sector inmobiliario de la distribución, concretamente, en los supermercados. Este segmento se ha convertido en un valor refugio, por la robustez mostrada por estos negocios durante el COVID. De la mano, crece el interés tanto de fondos como de los más importantes family offices gallegos. Ambos ponen el ojo en los activos de un sector que, se espera, concentrará un cúmulo de operaciones hasta final de año, según la consultora CBRE.

Los vehículos inversores de las fortunas basan su interrelación con las cadenas de alimentación en el modelo de sale & leaseback, es decir, la sociedad compra el activo inmobiliario para luego suscribir un contrato de arrendamiento cono financiero con la cadena de distribución. Es, de hecho, la fórmula más socorrida en las operaciones efectuadas en el este sector.

Claves

  • La fórmula operativa

    Estas transacciones se basan en el modelo sale and leaseback, que consiste en la venta del activo inmobiliario para volver a realquilarlo. Las cadenas obtienen liquidez y los inversores un activo sólido y rentable a través del cobro de la renta.

  • Las condiciones de la transacción

    Son operaciones que generan rentabilidades del 5% o el 6% con contratos a medio largo plazo, entre 10 y 20 años.

  • Perspectivas del mercado nacional

    La pandemia destapó el apetito inversor en estos activos. En 2021, las transacciones podrían alcanzar el récord de 600 millones de euros, según la consultora CBRE.

El mercado pone su interés en la distribución porque “los operadores tienen muy buena clasificación financiera, interés por asegurarse su ubicación y tamaño de sus locales y con barreras de salida en muchos casos, ya que firman contratos a medio o largo plazo”, analizan otras fuentes. En pandemia, las cadenas de alimentación han demostrado ser indispensables y resilientes a las crisis sanitarias. Se han mantenido abiertas, han seguido operando cuando otros negocios se han visto obligadas a bajar la persiana y todo ello ha redundado en que sus cuentas hayan cerrado el último ejercicio con fuertes rebotes. “Muchos inversores que antes se centraban en el sector hotelero, se están metiendo en la distribución”, comentan fuentes del sector. Además, el actual escenario de tipos de interés y liquidez augura más operaciones e interés en esta tipología de activos, complementan otras fuentes.

En Galicia, han entrado en el circuito de inversión tanto Carrefour, como Día y Eroski –Vegalsa–, además de Mercadona, apuntan fuentes del sector. Lidl es aún una excepción, aunque no por mucho tiempo. “Para las cadenas es interesante porque se aseguran un alquiler en el que se sienten cómodos y no quitan tesorería al negocio”. Detrás de estas operaciones se encuentran importantes family offices gallegos así como algunos fondos de inversión. El principal atractivo de esas inversiones es su seguridad pues confieren una buena rentabilidad, de entre un 5% y un 8%, con contratos a largo plazo, que pueden ir de los diez a los veinte años.

Constata este apetito inversor la socimi (sociedad anónima de inversión inmobiliaria) Silicus, propiedad de Merlin Properties, tras haberse hecho con el local vigués de Mercadona ubicado en la calle Aragón en 2018, en una operación valorada en 6,3 millones de euros; ha ampliado recientemente su cartera inmobiliaria de supermercados, según fuentes del sector. Otro buen ejemplo es el protagonizado por la SOCIMI Lar España, propietaria del centro comercial Gran Vía de Vigo y dueña del Carrefour ubicado en este espacio, que este mismo año vendió un portfolio de 27 inmuebles ocupados por Eroski al fondo de inversión Blackbrook. También el fondo israelí, MDSR Investment, es dueño del Centro Comercial Travesía, así como del Carrefour que alberga.

La pandemia ha castigado a los activos de oficinas, hoteles y retail a pie de calle pero ha reforzado los supermercados. “Se prevé continuidad en la tendencia inversora”, asegura la consultora Savills Aguirre Newman. Fuentes del sector apuntan que Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega, ha invertido en varios establecimientos en los que opera Mercadona.

Estaciones de servicio y medianas superficies

Las cadenas de supermercados tienden a establecer una correlación de contar con hasta un 70% de sus tiendas en arrendamiento y el resto en propiedad. Pero este no es el único sector que puja con fuerza para los inversores gallegos. Otro sector que está funcionando muy bien en Galicia es el de las estaciones de servicio. “Ha habido un bum de operaciones”, comentan fuentes del sector. Se trata de un activo inmobiliario que continúa en expansión. La comunidad ha asistido a una oleada de aperturas de estaciones de servicio low cost, que conllevan una potente inversión. Atestiguan la tendencia las dos aperturas efectuadas en el polígono de Tui, a escasos 300 metros, así como otra ubicada en la carretera de Baiona. “Se ha liberalizado el sector. Se están concediendo más licencias”, explican las mismas fuentes. Tras estas inversiones hay más particulares, family office y empresarios, no tanto fondos de inversión.

Otro activo inmobiliario de interés son los parques de medianas superficies, esas explanadas a las afueras de las ciudades que concentran grandes establecimientos (véase el de Meixueiro). Vieron incrementada su demanda por sus características físicas, ubicación y concentración de operadores que vieron incrementada su demanda. Muestra de este empuje es la reconversión del antiguo centro comercial Dolce Vita, en A Coruña, en Breogan Park, un parque de mediadas superficies proyectado para 2022, comentan fuentes del sector. 

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